房地产企业税务筹划技巧及关键因素

（１）使用土地增值税的纳税范围进行筹划，正确界定土地增值税的纳税规划十分主要，判定归于土地增值税纳税范围的规范有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为纳税，二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为纳税，三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行动，根据这三条判定规范，税法对若干详细情况是否归于土地增值税纳税范围进行了判别，房地产企业能够根据这些判别规范进行公道的税收筹划。

税法中对房地产的企业节税代建房行为是否纳税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收替代建收入的行为，关于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入归于劳务收入性质，故不归于土地增值税的纳税范围，房地产开发公司能够使用这种建房方法，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以到达减轻税负的意图，避免开发后出售交纳土地增值税。

二，房产税筹划。

房产税是以房产为纳税对象，根据房产价格或房产租金收入向房产所有人或运营人征收的一种税，公司节税房产税的计税根据分为从价计征和从租计征两种，从价计征就是依照房产原值一次减除１０％，３０％后的余值核算交纳，税率为１，２％，从租计征就是以房产租金收入为计税根据，税率为１２％。

关于从价计征，由于它是按房产余值计税，所以房产原值的巨细直接抉择房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键，香港六个彩材料，因此，会计人员要将能够同房子主体分开核算的修建部分尽量分开，而关于从租计征，房钱的巨细直接抉择了房产税的多少，不少房地产开发企业在签署房子租赁合同时，往往将水费，电费和房子租金统个人节税统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税，所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使由于各种原来由出租人交纳水，电费，也应当在租赁合同中清晰为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，然后减少应纳房产税的税基。

三，变房子出售为股权转让。

依照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润分配，共同承当投资风险的行为，不征收营业税，而且自２００３年１月１日起，关于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产个税节税企业发展纳税筹划提供了空间。

首要大多数的老板和会计人员关于税务筹划知之甚少，所以呢需求了解税务筹划的一些基本知识，这样可以做到心中有数，当然仅仅经过了解是远远不够的，咱们要做的就是经过咱们了解的一部分知识去找税务专家，咱们可以经过侧面探问，面谈交流，关于企业的一些状况详细说明，问询是否有特定的筹划对策，关于计划的落地实施作用做一个全体的评估，税务筹划的关键就在于筹划者他们能不能把企业的实践状况和税收优惠政策相结合，充分利用区域，行业优势协助企业把税费本钱降到最低，赢利最大化。

工资节税当然咱们说有用无效这个没有详细实践的界定范围，只能根据筹划计划的预期节税额和实践节税额做一个比较看看，才能够判别税务筹划是不是有用，假如说做到有用放大化，有或许你找了２位税务筹划教师，２个教师出具的筹划计划并不相同，并且两者的节税额也不尽相同，可是咱们不能说节税多的就是有用节税少的就是无效。

有用无效的判别标准不但光是现在的节税额，关于企业以后的开展也是咱们考量的一个方面，只要能够协助促进企业不断地开展，扩展企业的赢利，那么这样的办法尽管目前节税额低，可是久远来看节税额也是很高的。

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