土地增值税筹划思路解读，房产税怎么筹划？

一、土地增值税的税收筹划方法论

分析土地增值税的税收筹划方法，首先要回答的问题是：土地增值税的税负由哪些决定因素呢?我们先看下土地增值税的计算公式：土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。我们从这个公式可以看出，土地增值税的税收负担有两个很重要的决定性因素有：增值率、税收优惠。

土地增值税的增值率大小，对土地增值税税负的影响非常之大。那增值率又是由什么决定的呢?从土地增值税计算原理可以得知它是收入总额减扣除项目金额再比上扣除项目金额。也就是说，增值率越高，那土地增值税所适用的税率就越高。我们要合理地把土地增值税控制在一定范围内，首先要把适用税率控制在一定范围内。因为土地增值税采用的是四级超率累进税率，最低税率是30%，最高税率是60%，中间还有40%、50%，总共四档税率。如果房地产企业的土地增值税要交60%的话，那对于企业而言将是非常重的税负。所以，我们首先要做的是控制土增税的税率，防止税率过高。

税收优惠对土地增值税的影响也非常大。按照我们国家的税收政策，对于普通标准住宅，凡是增值率不超过20%的可以免征土地增值税。所以，在这一优惠政策之下，我们需要尽量想办法控制土地增值税的税负，就要尽量控制普通标准住宅的增值率，这是影响土增税税负的又一个重要因素。

二、房产税筹划小技巧

1、将自用性质转租赁性质

假设A公司手上有10000平方米自持商业，房产价值为1亿元，按照从价计征原则A公司每年需要缴纳房产税96万元(10000*80%*1.2%=96万)。如果A公司把10000万商业整体打包出租给关联物业公司B，年租金按照100万计算，则A公司按照从租计征每年需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过持有性质转换，出租模式较自用模式少交税84万(96-12=84万)。

2、通过转租方式降低计税基础

假设A公司手上有10000平方米自持商业用于出租，每年租金160万元，则A公司每年需要缴纳房产税19.2万(160*12%=19.2万)。如果A公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司B，然后由B再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点，A公司需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过出租形式的转换，组合模式(直租+转租)较单一模式(直租)少交税7.2万(19.2-12=7.2万)。

3、拆分房租金额

将房租金额拆分成：房租+服务费，分别开具发票，可以达到降低房产税税基的目的，同时如果企业是一般纳税人，也可以起到降低增值税的目的。

4、合同免租期的约定

假设A公司将价值1000万房产出租给B公司，合同约定前三个月为免租期，往后每月按照10万元收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征，三个月后按照从租计征两部分分别计算，因此A公司第一年总共需要缴纳房产税13.2万(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2万)。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万，往后每年租金按照120万收取，则A公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元(90*12%=10.8万)。“去免租期”方式下，房产税可以少交2.4万(13.2-10.8=2.4万)。

土地增值税筹划思路我们就说到这里，希望对您有所帮助。多谢阅览！

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