房产税税务筹划案例解读，这些方式问题请注意！

房产税是由产权所有人就其持有房产缴纳的一种财产税。其缴纳方式分为两种：一、从价计征，自用房产按照房产余值的1.2%缴纳；二、从租计征，出租房产按照租金收入的12%从租缴纳。其征收特征是对产权所有人施行单一环节征税。

1、将自用性质转租赁性质

假设A公司手上有10000平方米自持商业，房产价值为1亿元，按照从价计征原则A公司每年需要缴纳房产税96万元(10000*80%*1.2%=96万)。如果A公司把10000万商业整体打包出租给关联物业公司B，年租金按照100万计算，则A公司按照从租计征每年需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过持有性质转换，出租模式较自用模式少交税84万(96-12=84万)。

2、通过转租方式降低计税基础

假设A公司手上有10000平方米自持商业用于出租，每年租金160万元，则A公司每年需要缴纳房产税19.2万(160*12%=19.2万)。如果A公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司B，然后由B再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点，A公司需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过出租形式的转换，组合模式(直租+转租)较单一模式(直租)少交税7.2万(19.2-12=7.2万)。

3、拆分房租金额

将房租金额拆分成：房租+服务费，分别开具发票，可以达到降低房产税税基的目的，同时如果企业是一般纳税人，也可以起到降低增值税的目的。

4、合同免租期的约定

假设A公司将价值1000万房产出租给B公司，合同约定前三个月为免租期，往后每月按照10万元收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征，三个月后按照从租计征两部分分别计算，因此A公司第一年总共需要缴纳房产税13.2万(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2万)。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万，往后每年租金按照120万收取，则A公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元(90*12%=10.8万)。“去免租期”方式下，房产税可以少交2.4万(13.2-10.8=2.4万)。

总结：以上四种方式下，不论是转换房产持有方式(自持—出租)、还是转换出租方式(直租—直租+转租)、抑或者进一步将租金拆分切割(纯租金—租金+服务费)、在租赁合同中做“去免租期”约定设计……在实务操作过程中，均需要掌握和拿捏好租赁价格的公允性和合理性，要结合同类市场行情和自身商业住宅特点确定合理的价格区间，否则，在价格过低又无合理理由的情况下，会存在税务局不不予认可的风险。

因此，不论是关联方企业之间协同作战进行税筹设计，还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排，一定要摆正心态，兼顾收益和风险，保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税，而非一心想着如何实现不交税、偷税、漏税、骗税、抗税！

房产税税务筹划案例我们就说这么多，希望对您有所帮助。多谢阅览！

注意：本文所述内容仅供参考，一切都以钇财税顾问所述为准。

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